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二手房个别区域价格恐将下滑

放大字体  缩小字体 发布日期:2016-10-05  来源:互联网  作者:中国二手网  浏览次数:468
核心提示:刚刚,北京市建委公布了新一轮的调控政策,共分为三个层面对北京楼市加以管制,土地供应、金融杠杆和销售价格。一、土地政策政策

刚刚,北京市建委公布了新一轮的调控政策,共分为三个层面对北京楼市加以管制,土地供应、金融杠杆和销售价格。

一、土地政策

政策目的:在土地政策上,通过“9070”政策,增加自住房用地供应以及试点“限地价竞房价”的出让形式,一方面增加市场供应,特别是中小套型、中低总价的商品房供给,来改善当前北京新房市场出现的刚需产品供应短缺的现状。

影响效果:亚豪机构市场总监郭毅分析,今年前9个月,北京纯商品住宅套均总价已经高达536万元,而按照本周推出的海淀永丰“最贵自住房”35000元/平方米的限售价格计算,一套90平方米户型的总价也不过315万元,与商品住宅之间形成了明显的价差。

加大自住型商品房供给,有利于拉低北京房价平均涨幅,而加大中小户型商品房供应,目的在于改善当前新房市场以140平方米以上大户型为主力的供应结构,控制总价,让刚需及刚改购房客群有房可买。“限地价竞房价”的政策,则是为了防止北京高价地和高房价的现象继续蔓延,也避免因此推导市场产生房价上涨预期,催升投资投机需求。

二、提高金融杠杆

政策目的:购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

影响效果:郭毅分析,该项政策是针对有所抬头的投资型购房客群,通过提高金融杠杆的方式,提高投资门槛的同时降低投资回报率,预计将会很快作用到楼市,造成新房和二手房市场的成交下降。

而对比来看,该项对于二手房市场的打压效果将更为显著。由于二手房是根据评估价格决定贷款额度,而随着今年二手房价格的快速上涨,实际成交价格的增速已经远远高于实际评估价格的涨幅,在本轮调控前,北京二手住宅的实际首付比例已经高达40-60%,随着政策的落地,预计二手住宅的实际首付比例将会进一步提升,有可能达到50%-70%,这极大抑制二手购房需求,预计部分在今年涨速过快的区域,二手房价格将出现回落。

三、管控销售价格

政策目的:对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。这项政策已是北京调控史上最为严厉的,此前仅针对期房预售价格进行监管,而本轮调控后,无论期房现房,都将对售价加以限制。

影响效果:郭毅分析,本轮房价上涨首先源自新盘,在地价刚性成本压力倒逼下,今年大量上市的新盘均定价较高,而在新盘在大幅提高产品品质和居住体验的前提下,价格经受住了市场验证,获得了购房者追捧,此后部分老项目在并未升级产品的背景下开始跟风涨价,使得北京新房市场出现了整体价格上扬的局面,涨速进一步加快。而对期房和现房销售价格加以管控,更大的作用在于严格抑制老项目后期的盲目跟风调价,管控房企不合理的涨价行为,从供应端入手,让楼市重新回归理性。在供应价格不再成为助涨楼市预期向好的推手时,同样有利于需求端的购房者,更加谨慎地看待后市,减少非自住型购房行为,这将有利于缓解北京新房市场出现的供需失衡的现状,稳定房价涨幅。

 
 
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